En af vores investor studerende fortalte os en interessant skifteretten deal eller “eventyr” de arbejder på nu, og det er en god historie, det illustrerer også masser af ins og ud af skifteretten eller ejendom spørgsmål og indkøb.
Sælgeren (vi vil kalde ham Scott) co-ejet dette hus med sin mor, og han medunderskriver på lånet med mor. Mor har været død i 3 år nu.
Scott siger sin søster bor der og ikke gør betalingerne, så pant er bag 6 måneder i betalinger, og han er klar til at sælge huset. Han sagde mor forlod ingen vilje til sin ejendom, men der er 6 andre søskende. Hvis der ikke endnu er nok af en investering eventyr for dig — Scott derefter fortæller os, at banken er truende afskærmning.
De ikke blot truer… vi opdager, at huset er planlagt til at gå til retsbygningen trin i 3 uger. Hvorfor ville nogen endda prøve at købe et rod som dette med en kort tidsramme? Tja, Scott skylder $33.000 + $5000 i ryggen betalinger på en kosmetisk, lys fix-up $10k afvænning hus, der er værd omkring $140.000, når det er alle faste op. Så lad os lave lidt matematik for at se om der er bare en lille smule af profit i det.
ARV $140k minus Rehab $10k minus BuySellHold $21k minus avance $25k er lig med MAO $84k
Så max kunne vi råd til at tilbyde på dette hus er $84k, og han har til $38k at dække pant og af efterbetalinger, siger en anden $35k, således at hver Scott og alle andre søskende/arving får $5k profit også. Det er en alt for $73k, stadig forlader $11k ekstra profit for investor!! Der er store penge hvis du forstår spørgsmål som disse!
Nu, hvordan arbejder vi gennem ejendom ting. Godt første vi (eller Scott) ville have til at forhandle denne pris med alle søskende til at nå til enighed om deres andel. Næste ville de alle nødt til at kontrollere, at “mor ikke forlade en vilje”. Hvis ja, Scott kunne indgive andragender til skifteretten at udnævne ham som Administrator af ejendommen og han ville have til at køre en anmeldelse af ejendom ad, og få gøres alle søskende til at underskrive dokumentet accepterer at hans Administrator. Nu kunne Scott underskrive købsaftalen som “Scott, Administrator af ejendommen af Momma”.
Hvis søskende sagde “Nej, mor havde en vilje”… så vi ville spank Scott for fibbing, og se, der var udpeget som Executor af arven i hendes vilje. Denne person vil derefter har skifteretten vilje, og køre en annonce. Derefter Executor ville have til at underskrive købsaftalen som “[navn], Executor af arven af Momma”, og sælge huset og distribuere profit til søskende/arvinger, som beskrevet i mors vilje.
I mellemtiden, så glem det kommende tvangsauktion enten. Det er et kapløb mellem den probating og afskærmning at se hvem vil ramme “målstregen” først. Så bliver investor (hun kan sige hun er en ven af Scott, bare hjælpe) nødt til at tale til långiver eller deres afskærmende advokat, for at stall auktionen.
Hun bliver nødt til at få en erklæring af hensyn til at finde ud af hvad saldoen på lånet er, og også hvad efterbetalinger, sanktioner og advokatomkostninger tilføje op til. Disse yderligere gebyrer kan betales af investor som forberedelse til et emne til køb. Risikoen er, at hvis der er ingen vilje og søskende/arvingerne ikke kunne nå en hurtig aftale om pris, hun skulle holde gør månedlige betalinger til långiveren til at forhindre afskærmning men hun ville ikke endnu ejer det. indtil (forhåbentlig) søskende enighed og udpege Scott som Administrator.
Jeg kan høre dig sige “men investor kunne prøve for en kort salg køb direkte fra långiver, og ikke bekymre sig om alle disse søskende og skifteretten spørgsmål”… problemet er hun ikke kan få alle låntagere (momma’s afdøde) til at underskrive alle short salg papirarbejde , og hun endnu ikke har egenskaben held probated for at have en ny juridisk Adminstrator/eksekutor, der kunne underskrive enten.
Så ingen kan endnu lovligt sælge, eller tegn short salg papirarbejde indtil enten ejendom er probated eller långiver udelukker og tager tilbage ejerskab af ejendommen… tikker uret… Vi skal se.
Bedste af succes & overflod,
Lou Castillo

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.